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金地物業(yè)工程標準化工作手冊

		點擊數(shù)：	更新時間： 2024年05月30日
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工程標準化工作手冊
金地物業(yè)管理集團住宅物業(yè)管理部編制
二零一三版

目  錄

第一篇：服務文化篇
（一）	質量方針……………………………………………………… 04
（二）	服務理念……………………………………………………… 04
（三）	服務目標……………………………………………………… 04
第二篇：服務禮儀篇
（一）職業(yè)形象……………………………………………………… 05
（二）行為規(guī)范……………………………………………………… 06
（三）服務規(guī)范……………………………………………………… 08
第三篇：內部管理篇
（一）崗位職責……………………………………………………… 10
（二）宿舍管理規(guī)定………………………………………………… 12
（三）設備房管理規(guī)定……………………………………………… 13
（四）主要設備完好率統(tǒng)計方法…………………………………… 21
（五）設施管理規(guī)定………………………………………………… 22
（六）房屋（鋼筋混凝土結構）完損等級評定…………………… 23
（七）工程維修工具管理、操作和維護規(guī)定……………………… 27
第四篇：工程設備運行操作和保養(yǎng)作業(yè)篇
（一）供配電系統(tǒng)…………………………………………………… 30
（二）安防系統(tǒng)維護保養(yǎng)流程……………………………………… 41
（三）給水泵運行操作流程………………………………………… 42
（四）給排水系統(tǒng)維護保養(yǎng)流程…………………………………… 43
（五）消防設備運行操作工作流程………………………………… 44
（六）設備設施外包維保監(jiān)管工作指引…………………………… 45
（七）電梯運行管理………………………………………………… 47
（八）中央空調運行操作流程……………………………………… 47
（九）中央空調末端設備維護保養(yǎng)………………………………… 48
（十）家政維修工作流程…………………………………………… 49
（十一）公共建筑設施維護保養(yǎng)操作指引………………………… 50
（十二）應急事件處理措施………………………………………… 54 
第一篇：服務文化篇

質量方針：
以顧客為中心，持續(xù)改進我們的管理服務質量，以滿足顧客不斷增長的需求，實現(xiàn)我們不懈的質量追求：
服務迅捷滿意，管理盡善高效，
環(huán)境安全舒適，品牌美譽一流。

客戶服務理念：
精品服務，真情關愛
客戶滿意是檢查我們工作的最終標準

服務質量目標：
1、	重大責任性質量/環(huán)境/職業(yè)健康安全管理事故、事件0
2、	各項設施完好率99%
3、	清潔保潔合格率99%
4、	綠化完好率98%以上
5、	治安重大案件發(fā)生率0
6、	機動車輛因管理責任丟失率0
7、	年度火災發(fā)生率不超過住戶數(shù)的0.3%
8、	顧客投訴處理率達到100%

第二篇：服務禮儀篇
（一）	職業(yè)形象
項  目	要  求	禁  止	圖 例
整  體
要  求	1、	自然大方得體，精神飽滿，
充滿活力，整齊整潔，符合工作需要及安全規(guī)則；
2、注意個人衛(wèi)生，身體、面部、手部保持清潔，勤洗澡，無體味；
3、保持口腔清潔，無異味。	1、上班前吃異味食物；
2、在工作場所內吸煙、飲酒；
3、禁止當客戶面或在公共場所整理儀容儀表。	
著  裝	按公司規(guī)定著新款崗位制服，制服保持干凈、整潔、平整，紐扣、掛鉤齊全扣好，工牌端正佩戴于外套左胸袋居中位置，衣袋內不放置物品。	1、制服有異味、明顯污跡、縐痕、破損、掉扣，混季搭配，擅自改變制服的穿著形式，外露出個人物品，口袋裝過多物品；
2、披衣、挽袖、敞胸、赤腳、穿拖鞋、戴歪帽或將帽子拿在手上；
3、非當值時間著制服。	   
發(fā)  型	1、保持頭發(fā)清潔，梳理整齊，無頭皮屑、無雜物；
2、前發(fā)不過眉，側發(fā)不蓋耳，后發(fā)不觸后衣領。	染發(fā)	 
面  容	臉、頸及耳朵保持干凈。	留胡須	
飾  物	工作期間可佩戴手表和婚戒。	佩帶除手表和婚戒以外的其他飾物。	
 
手  部	手掌、指甲保持干凈、整潔，指甲長不超過指尖2mm。	涂有色指甲油。	
鞋  襪	須穿深色襪子，著未露腳趾、腳跟的鞋，鞋面、鞋底與鞋側保持清潔。	1、穿涼鞋、拖鞋，鞋跟訂金屬掌；
2、鞋襪有破損。

（二）行為規(guī)范
項 目	要  求	禁  止	圖  例
整  體
要  求	1、	姿態(tài)端正、自然大方；
2、工作中做到：走路輕、說話慢、操作穩(wěn)，盡量不發(fā)出物品相互碰撞的聲音。		
站  姿	1、	抬頭 、挺胸 、含顎 、夾
肩 、收腹 、提臀，兩眼平視前方，雙臂自然下垂；
2、雙腳自然分開與肩同寬，兩眼平視前方，雙手自然下垂放于身體兩側或重疊放于腹前\身后。	雙手交叉抱胸或雙手插兜、歪頭駝背、依壁靠墻、東倒西歪，手里拿與工作不相干的物品。	 
走  姿	抬頭 、挺胸 、收腹，目視前方，面帶微笑, 行走時雙肩平穩(wěn)、挺直腰桿、擺臂自然，腳步利落輕穩(wěn)。	低頭、手臂不擺或擺幅過大、手腳不協(xié)調、步子過大、過小或聲響過大。	 
行  走	1、工作中行走一般靠右行，勿走中間，與客戶相遇時要稍停步，側身立于右側，點頭微笑，主動讓路；
2、與客戶同時進出門（廳、樓梯、電梯）時，應注意禮讓客戶先行，不與客戶搶道并行，有急事要超越客戶，應先在口頭致歉“對不起”，然后再加緊步伐超越；
3、手拉貨物行走時，勿擋住視
線；
4、在小區(qū)內列隊行走，三人成列、兩人成行。	1、走過道中間、與客
戶搶道并行、工作場合內奔跑，跳躍、邊走邊吃東西；
1、	將手放入口袋
與他人勾肩搭背、嬉戲打鬧、大聲喧嘩；
3、有影響客戶通行、客戶正?；顒有袨?、舉止。	
蹲  姿	1、一腳在前，一腳在后，兩腿彎曲向下蹲；
2、前腳全著地，小腿基本垂直于地面，后腳跟提起，腳掌著地，臀部向下。	彎腰塌背或頭部下垂	   
坐  姿	上身應保持挺立姿勢，男士兩腿自然并攏或分開與肩同寬，女士腳后跟和膝蓋并攏，手勢自然。	1、盤腿、脫鞋、斜靠在椅背上、翹二郎腿、腿搭座椅扶手、趴在臺面上或雙手撐頭；2、前俯后仰、半躺半坐斜靠在椅背上或把腳翹放在工作臺上。	   
微  笑	1、	對客戶無論何時都應面帶
笑容，和顏悅色，熱情主動，微笑應貫穿禮儀行為的整個過程；
2、	微笑打招呼，眼睛應正視對
方，并接受對方的目光，自然大方、真實親切；
3、微笑時結合語言和肢體動作：點頭、15度鞠躬，說“早上好”、“您好”、“下午好”、“再見”等。	皮笑肉不笑、態(tài)度生硬。	 
指  引	為客戶指引方向或指點位置時，手指并攏伸直，用手掌指向所指示方向，手臂微曲、低于肩部，身體向所指示方向微微前傾。	用手指或使用工具戳點。	 
遞  送
物  品	1、	尊重對方，雙目注視對方，
雙手遞物或接物；
2、	遞尖利的物品時，需將尖端
朝向自己握在手中，而不要指向對方；
3、遞交文件、名片等，應使文字正面朝著對方，不可倒置。

（三）服務規(guī)范
項目	規(guī)范用語	禁止
問候	1、在任何工作場所，見到客戶應主動問候：“您好，先生/小姐！”、“歡迎光臨！、“請坐！”、“請進！”、“請慢走！”；
2、與同事首次見面應主動問好;
1、	聲調要自然、清晰、柔和、親切。	1、	聲量過高或過低；
2、	口出粗話，講過分的玩笑，使
用蔑視或污辱性的語言；
3、	模仿他人的語言語調和談話；
4、	以任何借口頂撞、諷刺、挖苦
客戶；
5、	在服務工作中，對客戶說“不
知道”、“不行”等字詞，遇到不清楚的問題時，首先向客戶表示歉意，待請較他人或查閱資料后再做答復，避免使用“大約”、“可能”、“好像”等類的詞語；
6、客戶到來時，埋頭書案或與人聊天，須立即停止手頭事項，站立問好。
稱呼	男性稱呼“先生”、女性稱呼為“女士”、老年人稱呼視地區(qū)習慣（尊重和禮貌的方言）、對兒童稱呼為“小朋友”。	
禮貌
用語	1、使用十字禮貌語：您好、請、對不起、謝謝、再見，任何情況下禁止用“喂”招呼客戶；
2、接受別人的幫助或稱贊，應及時致謝：“謝謝！”、“非常感謝！”、“多謝您！”、“謝謝你的夸獎！”；
3、因自身原因給對方造成不便，應及時致歉：“對不起！”、“真抱歉！、“很慚愧！”。請求對對方諒解，可說：“請您原諒！”“請您別介意！”；
4、主動提供服務時：“ 請問有什么可以幫您？”當為客戶完成一項服務后，應主動詢問對方“請問是否還是其他事需要幫忙？”；
5、與客戶道別時主動講：“先生/小姐，再見！”、“歡迎您再來！”、“請留步！”、“請您慢走！”、“請走好！”；
6、工作中原則上要講普通話；如客戶主動講家鄉(xiāng)話，可用家鄉(xiāng)話與客戶進行交流。	
電話接聽、撥打	1、	接聽電話：拿起話筒——“您好！金地**物業(yè)管理服務中心（部門）/姓名”——確認對方——聽取、記錄對方來電內容——確認重要內容準確——“再見”；
2、	撥打電話：接通電話——自報家門（“您好！我是金地物業(yè)公司（**物業(yè)管理服務中心”）——確認電話對象（請問您是***？）——講述電話內容——“再見”。	
面對客戶態(tài)度	1、面對客戶發(fā)脾氣時，應耐心忍讓，友善勸解和說明，注意語氣親切；
2、客戶有過激行為時，應巧妙地化解，禁止與客戶語言和肢體沖突；
3、尊重客戶，與客戶意見發(fā)生分歧時，不予當面爭論，更不應說客戶錯、自己正確之類的言語；
4、與客戶交談時，應態(tài)度誠懇，耐心聆聽，不輕易打斷別人的話語；
5、對客戶的咨詢或投訴，須立刻停止工作，耐心傾聽，認真回答，誠心幫助解決問題，不懂則禮貌說明 “我會把您的意見盡快轉達相關管理人員，相信會很快聯(lián)系您的”，禁止說“不知道”、“不歸我們管”、“這是上頭的事”之類的言語。

第三篇：內部管理篇

(一)崗位職責
1、工程主管：
?	負責統(tǒng)籌工程維修部的日常運作，制訂年度工程維修工作方案和計劃，并組織實施；
?	負責制訂設備、設施的年、月檢修保養(yǎng)計劃和備用材料計劃，并組織實施；
?	負責本部門所需維修物料/設備零配件的申購；
?	負責制訂《建構筑物本體維修養(yǎng)護年度計劃》，并組織實施；
?	定期巡視各設備系統(tǒng)的運行狀況，檢查班組的質量記錄；
?	負責本部門團隊建設，組織日常培訓和考核；
?	負責制訂工程維修相關應急預案，定期組織演練；
?	負責收集、整理項目設備設施技術資料；
?	監(jiān)督工程施工質量，解決工程難題；
?	協(xié)助處理工程維修類客戶投訴；
?	完成上級交辦的其它工作。

2、工程班長：
?	負責工程維修部的日常工作安排；
?	每周巡視設備、設施的運行及養(yǎng)護情況，檢查工作質量記錄情況；
?	負責采集、分析項目水、電等能耗數(shù)據(jù)，協(xié)助主管制訂節(jié)能措施；
?	負責項目外委、外包工程現(xiàn)場工作監(jiān)督、記錄；
?	負責本部門工器具及維修材料的日常管理；
?	負責本部門安全作業(yè)管理；
?	完成上級交辦的其它工作。

3、強弱電維修工：
?	負責按操作規(guī)程和工作計劃操作、維修、保養(yǎng)各類公共設備設施，并做好工作記錄；
?	嚴格執(zhí)行交接班規(guī)定，完善交接手續(xù)，做好交接記錄；
?	負責設備房和值班室的清潔衛(wèi)生；
?	負責完成臨時檢修，并協(xié)助其他工種完成設備設施檢修任務；
?	完成上級交辦的其它工作。

4、空調工：
?	按照機組操作程序、規(guī)定、空調運行時間表，控制空調機組的各項性能指標在規(guī)定的標準值范圍內；
?	負責對標準層空調溫度檢測，并根據(jù)客戶需求進行溫度調節(jié)，保障供應質量；
?	負責空調系統(tǒng)的運行操作和管理；
?	負責空調及附屬設備的運行、維修保養(yǎng)、零部件消耗和故障檢修工作，處理空調運行中發(fā)生的異常情況，做好工作記錄；
?	負責空調機房和值班室的清潔衛(wèi)生；
?	完成上級交辦的其它工作。

5、裝修管理員：
?	負責裝修房的裝修方案及圖紙審核工作；
?	負責裝修過程的監(jiān)理工作，確保裝修工程按照裝修備案內容施工；
?	負責裝修工程的驗收；
?	完成上級交辦的其它工作。

6、電梯安全管理員：
?	負責小區(qū)內所有電梯的運行及維護管理；
?	負責與電梯維保單位的工作對接；
?	負責電梯及附屬設備的維修保養(yǎng)和故障檢修工作；
?	負責電梯運行中發(fā)生的異常情況處理；
?	完成維修工作記錄及零部件消耗記錄；
?	完成上級交辦的其它工作。

7、	居家維修工：
?	按照相關規(guī)章制度以及上門維修服務的工作流程要求，為客戶提供入戶維修服務；
?	與客戶建立良好客戶關系；
?	真實完整填寫維修工作單；
?	完成上級交辦的其它工作。

（二）宿舍管理規(guī)定
項目	內容和要求
內務
要求	1、保持宿舍清潔衛(wèi)生，不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物；
2、所有服裝、鞋帽、床上用品必須定時清洗，保持整潔無異味；
3、蚊帳必須掛之有形，起床后收起，嚴禁掛放飾物；
4、起床后，被子要求折疊統(tǒng)一放于離門遠側床頭，鋪面保持干凈平整，禁止擺放雜物；
5、鞋子應擺放在鞋架上或床下，鞋頭向內成“一”字型； 
6、洗刷及洗漱用具須按指定位置統(tǒng)一擺放，避免擺放零亂；
7、衣物須放置在規(guī)定箱柜內或在指定位置統(tǒng)一掛放；
8、宿舍住宿人員要妥善保管好個人現(xiàn)金及貴重物品。
宿舍
紀律	1、非經工程維修部負責人批準，禁止隨意留宿外來人員；
2、住宿人員在外留宿須向工程負責人申報，并留下緊急聯(lián)系電話；
3、嚴禁私自占用、挪用公共物品，損壞公物照價賠償；
4、嚴禁在宿舍內私拉電線，亂接開關、燈炮，嚴禁使用大功率電器；
5、室內嚴禁放有易燃、易爆、毒害及其他危險品；
6、嚴禁在室內大聲喧嘩、放大音響等影響他人休息行為；
7、嚴禁在宿舍內賭博。
宿舍
值日	1、工程維修部負責人負責編制每月《宿舍值日安排表》，并根據(jù)各宿舍人員的變化及時對值日安排進行調整；
2、宿舍值日人員職責：每日對宿舍公共區(qū)域衛(wèi)生進行不少于一次的清潔打掃；檢查外出期間的水、電、煤氣閥門等是否關閉；對個人內務整理不合格的人員進行提醒；對破壞宿舍內務衛(wèi)生的情況及時制止。
宿舍
檢查	1、工程維修部負責人每周組織一次工程員工宿舍的內務大檢查，形成《宿舍內務檢查記錄表》，檢查結果內部通報；
2、項目每月組織宿舍內務大檢查，檢查結果在項目內進行通報，獎優(yōu)罰劣。

（三）設備房管理規(guī)定
項目	內容和要求	圖示
基本要求	設備房門口明顯位置須有對應名稱標識和責任人標識，且有“機房重地，閑人免進”的標識。	 
	設備房管理制度、操作指引、應急預案須掛貼在各設備房明顯位置。	 
	設備房須上鎖管理，鑰匙由設備責任人及中控室保管，其他員工不得持有或配置設備房鑰匙。	 
	設備房照明須滿足規(guī)定要求，保持空氣流通、干凈整潔，物品擺放整齊無雜物，通道和出入口保持暢通無阻。	 
	設備房內須配備消防電話、感煙探測器、足夠的滅火器和應急照明。	 
	設備開、停等運行，須掛運行狀態(tài)標識，停機檢修時須掛檢修標識。	 
	設備房內的開關、閥門等單體設備須有明顯的狀態(tài)標志。 	 
	流體管道須標有流向標識。	 
	易燃易爆、高溫、高壓等設備，須在明顯位置掛貼有警示標識。	 
	設備房內設備保持完好、外觀清潔，表面無積塵、無油污，油漆無脫落。 	 
	設備的轉動部位、高壓危險等部位須做好安全防護。	 
	設備房須設置干濕、溫度測量儀器，設備房內溫度應不高于40攝氏度，相對濕度小于80%。	 
	各系統(tǒng)設備須在明顯位置張貼統(tǒng)一規(guī)格的設備標識。	 
	設備操作專用工具及安全用品須放置在指定位置并有標識。	 
	發(fā)電機房、配電房及重要機房門應安裝400MM防鼠板。	 
	生活水泵房、消防泵房水池（箱）、樓頂水箱必須安裝高、低水位報警裝置；設備房排污泵設置高水位報警裝置，并將所有報警信號引至中控室（水箱水位計用φ25mm管）。	 
	高、低壓配電柜、控制柜、發(fā)電機設備前鋪標準寬1m的絕緣墊，在最邊沿處貼深黃寬5cm的警示帶，并有請勿靠近的警示標識。	 
發(fā)電機房	發(fā)電機平時置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，須定期進行充放電保養(yǎng)檢查。	 
	發(fā)電機油箱內應至少儲備８小時滿負荷用油量。	 
	油箱間地面應鋪設消防砂，使用防爆燈具和開關。	 
	發(fā)電機房安裝強制進風、排風裝置，發(fā)電機強制散熱風機在機組停機后須有延時裝置，并與滅火系統(tǒng)聯(lián)鎖。	 
	柴油箱有可靠的接地。	 
配電房	高壓環(huán)網柜上要注明市政引入線號和供電局緊急維修電話，高壓環(huán)網柜要上鎖管理。	 
	低壓配電進線斷路器柜、市發(fā)電轉換斷路器柜、聯(lián)絡斷路器柜須張貼原理圖；現(xiàn)場須懸掛高、低壓供電系統(tǒng)圖。	 
電梯機房及底坑	電梯雙電源柜有獨立的接地線，安裝電源防雷器；安裝降溫設備（空調、散熱風機配備時控器）。	 
	底坑找平并做1.2米高墻面防水；消防電梯旁積水井標高應低于電梯底坑地面50cm；電梯底坑面與積水井有連通管；井道內四周墻面平整無異物凸出。	 
水泵房	檢查水泵控制柜的指示燈指示，觀察停泵時水泵壓力指示，正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開關應置于自動位置；	 
	水池出入口應加蓋并上鎖管理，透氣管口、溢流管口須加裝防護網或罩；	 
	現(xiàn)場須懸掛給排水管道系統(tǒng)圖。	 
風機房	正壓風機、排煙風機的選擇開關應
置于自動位置。	 
	正壓風機進風口須加裝防護網或罩。	 
	風機電源為雙電源控制。	 
氣體滅火設備間	氣體滅火控制盤或火災報警控制器應置于“自動”狀態(tài)，當發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)誤報警時，須立即停止設備；當發(fā)生火災，但氣體滅火設備未自動啟動時，須立即啟動設備；發(fā)現(xiàn)防護區(qū)域有人員時，禁止手動啟動設備或立即停止設備。	 
	對二氧化碳和其他有害氣體，設施滅火前防護區(qū)現(xiàn)場的人員必須及時撤離，噴放后人員嚴禁進入氣體滅火區(qū)域內?；鹁懦?，應立即打開門窗及通風裝置將廢氣排凈后，方可以進入防護區(qū)。	
	氣體瓶間的溫度應為0℃-40℃。	 
滅火器配置	設備值班室、過道走廊	干粉、泡沫、二氧化碳滅火器，2只/50平米
	空調機房、水泵房、泳池泵房	干粉、泡沫、二氧化碳滅火器，1只/25平米
	配電房、帶電設備	干粉、鹵代烷、二氧化碳滅火器，1只/20平米
	儲油間、易燃物品	砂、干粉、鹵代烷、二氧化碳滅火器，2只/5平米

（四）主要設備完好率統(tǒng)計方法
項目	內容和要求
主要設備	指設備房內安裝的設備及末端連帶附屬設施。
主要設備完好率計算方式	主要設備完好率 = 主要設備中完好的計算點總數(shù)÷主要設備計算點總數(shù) ×100%。
完好標準	設備的功能和參數(shù)能達到產品說明書中的技術性能指標或國家相關規(guī)范標準視為完好。
檢查要求	每年年底，由物業(yè)管理服務中心工程負責人組織相關人員對公用設施設備進行一次檢查，檢查結果按公式進行統(tǒng)計計算，并于12月15日之前，將《公用設施設備完好率統(tǒng)計表》報職能業(yè)務主管部門，職能業(yè)務主管部門按10%抽樣核查，并統(tǒng)計全公司公用設施設備完好率。
主要設備計算點	供配電
系統(tǒng)	高壓配電柜、低壓配電柜、變壓器、直流操作電源、備用發(fā)電機組、主要動力開關柜或動力分配柜。
	中央空調
系統(tǒng)	冷凍泵、冷卻泵及控制柜；冷卻塔及控制柜；冷水機組及控制柜；末端空調風柜和控制箱。
	給排水
系統(tǒng)	供水泵及控制箱；排水泵及控制箱。
	泳池、水景
系統(tǒng)	單臺水泵及控制箱；單臺過濾附屬裝置（砂缸）。
	消防系統(tǒng)	1、消火栓泵及控制柜；
2、噴淋泵及控制柜；
3、消防送風系統(tǒng)設備及控制柜；
4、消防排煙系統(tǒng)設備及控制柜；
5、消防控制主機以整體臺套為計算點（允許故障點或隔離點不得超過總數(shù)的3％，不得隔離單元回路）；
6、消防廣播、電話主機系統(tǒng)回路單元；
7、消防聯(lián)動柜整體控制回路；
8、分割系統(tǒng)各防火卷簾門及控制箱；
9、氣體滅火系統(tǒng)設備及報警主機。
	樓宇智能化系統(tǒng)	1、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)以實際安裝的攝像機數(shù)量為單元設備；
2、BA系統(tǒng)以一個系統(tǒng)為單元設備；
3、門禁對講系統(tǒng)以終端門口機為單元設備；
4、車場道閘控制系統(tǒng)設備以每臺進、出口讀卡機及閘機為計算點；
5、周界紅外報警系統(tǒng)以設備的防區(qū)為計算點；
6、背景音樂系統(tǒng)以整臺設備為計算點；
7、巡更系統(tǒng)以整臺設備為計算點。
	電梯	以整體每臺(套)設備（包括控制箱）為計算點。
（五）設施管理規(guī)定
項目	內容和要求
強、弱電井、管道井	1、墻面刷白，地面找平；
2、管道井有排水地漏，樓層設置清潔取水口；
2、強、弱電井樓層之間有防火棉阻隔。
房屋本體、建筑小品	1、外墻面保持外觀完好、整潔、無裂縫，建材貼面的，無脫落；玻璃幕墻，清潔明亮、無破損；涂料外墻，無脫落、無污漬、無亂張貼、亂涂畫和亂懸掛現(xiàn)象；
2、桌椅、垃圾桶（箱）、雕塑、信報箱、宣傳欄、兒童游樂設施、健身路徑等公共配套設施須保持完好，無污跡、無松動、無脫漆；
3、門窗、扶手、攔桿無松動，開關靈活，玻璃完好；
4、樓層地面、地磚平整、無裂縫、無起殼、無破損；
5、天臺隔熱層完好、無滲漏，通風口無堵塞，防護罩完好，屋面排水通暢，無堵塞。
化糞池、污水井	池、井口蓋板應蓋好，并保持蓋板完好，禁止隨意開啟池蓋。
水池、水箱	1、結構完整，加蓋、加鎖、出水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證；
2、水池、水箱出入口應加蓋并上鎖管理，透氣管口、溢流管口須加裝防護網或罩；
3、定期檢查水池、水箱的狀況，防止溢漏、滲漏，并在《水泵房運行記錄》上做好記錄。

（六）房屋（鋼筋混凝土結構）完損等級評定
項目	內容和要求
房屋完好率	指完好房屋的建筑面積與基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的百分比。
房屋完好率計算方式	1、計算房屋完損等級，一律以建筑面積（M2）為計算單位，評定時以幢為評定單位；
2、房屋完好率=（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）÷總的房屋建筑面積×100%；
3、房屋完損等級評定每三年一次，由職能業(yè)務主管部門組織落實，評定結果在《結構部分完損等級評定表》、《裝修部分完損等級評定表》、《設備部分完損等級評定表》和《房屋完損等級匯總表》中予以記錄。
房屋完損標準劃分	1、房屋完損標準是根據(jù)房屋的結構、裝修、設備三個部分的完好或損壞程度來劃分的；
2、房屋完損標準共分為完好、基本完好、一般損壞和嚴重損壞四個標準；
3、房屋的結構組成部分分為：基礎、承重構件、承重墻、屋面和樓地面；
4、裝修組成部分分為：門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚和細木裝修；5、設備組成部分分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設備（如消防栓、避雷針裝置、電梯等）。
房屋完損等級分類	根據(jù)各類房屋的結構、裝修和設備等組成部分的完好、損壞程度，房屋完損等級分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房五類。
完損
標準	完
好
房	結構部分：
1、地基基礎：有足夠承載能力，無超過允許范圍的不均勻沉降；
2、承重構件：梁、柱、墻、板、屋架平直牢固，無傾斜變形、裂縫、松動、腐朽、蛀蝕；
3、非承重墻：預制墻板節(jié)點安裝牢固，拼縫處不滲漏；磚墻平直完好，無風化破損；
4、屋面：不滲漏，基層平整完好，積塵甚少，排水暢通。
5、樓地面：整體面層平整完好，無空鼓、裂縫、起砂；磚、混凝土塊料面層平整，無碎裂；
裝修部分：
1、門窗：完整、無損，開關靈活，玻璃、五金齊全，紗窗完整，油漆完好；
2、外抹灰：完整、牢固，無空鼓、剝落、破損和裂縫，勾縫砂漿密實； 
3、內抹灰：完整、牢固，無破損、空鼓和裂縫；
4、頂棚：完整、牢固，無破損、變形、腐朽和下垂脫落，油漆完好；
5、細木裝修：完整、牢固，油漆完好。
設備部分：
1、水衛(wèi)：上、下水管道暢通，各種衛(wèi)生器具完好，零件齊全無損；
2、電照：電器設備、線路、各種照明裝置完好牢固，絕緣良好；
3、暖氣：設備、管道、煙道暢通、完好，無堵、冒、漏，使用正常；
4、特種設備：現(xiàn)狀良好，使用正常。
	基本完好房	結構部分：
地基基礎：有承載能力，稍有超過允許范圍的不均勻沉降，但已穩(wěn)定；
承重構件：
?	鋼筋混凝土個別構件有輕微變形、細小裂縫，混凝土有輕度剝落、
露筋； 
?	鋼屋架平直不變形，各節(jié)點焊接完好，表面稍有銹蝕，鋼筋混凝土
屋架無混凝土剝落，節(jié)點牢固完好，鋼桿件表面稍有銹蝕，木屋架的各部件，節(jié)點連接基本完好，稍有隙縫，鐵件齊全，有少量生銹；
?	承重磚墻（柱）、砌塊有少量細裂縫。
非承重墻： 
?	預制墻板稍有裂縫、滲水、嵌縫不密實，間隔墻面層稍有破損；
?	外磚墻面稍有風化，磚墻體輕度裂縫，勒腳有侵蝕；
?	石墻稍有裂縫、弓凸。
屋面：平屋面隔熱層、保溫層稍有損壞，卷材防水層稍有空鼓、翹邊和封口不嚴，剛性防水層稍有龜裂，塊體防水層稍有脫殼；
樓地面：整體面層稍有裂縫、空鼓、起砂；
裝修部分：
1、門窗：少量變形、開關不靈，玻璃、五金、紗窗少量殘缺，油漆失光；
2、外抹灰：稍有空鼓、裂縫、風化、剝落，勾縫砂漿水量酥松脫落；
3、內抹灰：稍有空鼓、裂縫、剝落；
4、頂棚：無明顯變形、下垂，抹灰層稍有裂縫，面層稍有脫釘、翹角、松動，壓條有脫落；
5、細木裝修：稍有松動、殘缺，油漆基本完好。
設備部分：
1、水衛(wèi)：上、下水管道基本暢通，衛(wèi)生器具基本完好，個別零件殘缺損壞；
2、電照：電氣設備、線路、照明裝置基本完好，個別零件損壞；
3、暖氣：設備、管道、煙道基本暢通，稍有銹蝕，個別零件損壞，基本能正常使用；
4、特種設備：現(xiàn)狀基本良好，能正常使用。
	一般損害房	結構部分：
1、地基基礎：地基承重力不足，基礎局部強度不足，有超過允許范
圍的不均勻沉降，對上部結構有變形、裂縫等影響；
2、承重結構： 
?	鋼筋砼的梁、柱、墻、板等局部變形、裂縫、裂縫值稍超過設
計規(guī)范的規(guī)定，砼剝落面積占全面積的10％以內，有露筋銹蝕。鋼筋砼球（孤）形屋面有剝落露筋，鋼筋有銹蝕；
?	承重磚墻（柱）、砌塊等有部分裂縫、傾斜、弓凸、風化、腐蝕
和灰縫勾縫酥松剝落損壞。
3、非承重墻： 
?	鋼筋砼墻板的邊、角有裂縫，有滲漏，間隔墻面層部損壞；
?	磚墻（砌磚）有裂縫、弓凸、傾斜、風化、腐蝕、灰縫勾縫有
剝落酥松，勒腳有部分侵蝕剝落。
4、屋面：
?	局部漏雨，積塵較多，水泥砂漿基層局部裂縫，空鼓；屋面高
低不平，排水不暢通，設施銹蝕、斷裂；
?	屋面的隔熱層、保溫層、有較多損壞；剛性水層面層部分有裂
縫、起殼；塊體防水層部分有松動、裂縫、風化；卷材防水層部分有氣泡、老化、空鼓、翹邊和封口脫開；冷膏、油膏等防水層部分有龜裂、起縐、封口脫開。
5、樓地面
?	整體水泥面層部分有裂縫、空鼓、剝落、嚴重起砂；
?	木地板部分有磨損、蛀蝕、翹裂、松動和稀縫，局部變形，有
顫動；
?	塊料面層磨損、部分破損、裂縫、脫落、高低不平。
裝修部分：
1、門窗：有部分翹裂，榫頭松動，木質腐朽，開關不靈；鋁合金、鋼制門窗變形、銹蝕；玻璃、五金、紗窗部分殘缺，油漆老化起皮剝落；
2、外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：部分有空鼓、裂縫、風化、剝落，勾縫砂漿部分酥松脫落，嵌縫條部分脫落；
3、內墻瓷片、大理石、內抹灰：部分有空鼓、裂縫、剝落；
4、頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋有明顯變形下垂，抹灰局部有裂縫，面層局部有脫釘、翹角、松動，部分壓條脫落，油漆老化；
5、細木裝修，護墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等部分腐朽、蛀蝕、破裂、松動，油漆老化；
設備部分：
1、水衛(wèi)：上下水管道不夠暢通，管道內有較多積垢、銹蝕，個別滴漏；衛(wèi)生器具零部件損壞、殘缺；
2、電照：電器設備陳舊、電線部分老化，絕緣性能較差，少量照明裝置有損壞、殘缺；
3、空調：部分設備、管道銹蝕嚴重，零部件損壞，有滴、跑現(xiàn)象，供風不正常；
4、特種設備：如電梯、避雷裝置、對講、電視監(jiān)控、防盜設施、發(fā)電機、水泵、室內消防等設備設施，部分損壞、殘缺、失效，不能正常使用。
	嚴重損壞房	結構部分：  
1、地基基礎：地基承載力不足，有較明顯滑動；基礎強度不足，不明顯的不均勻沉降或有壓碎、折斷、腐蝕等損壞，仍有發(fā)展趨勢，對上部結構有明顯影響；
2、承重結構： 
?	鋼筋砼的梁、柱、墻、板等有明顯下垂變形、裂縫，砼剝落和
露筋銹蝕嚴重，下垂變形，裂縫值超過設計規(guī)定的規(guī)定，砼剝落面積占全面積的10％以上。鋼筋砼球（弧）形懷面有傾斜或變形，砼嚴重腐蝕剝落、露筋銹蝕；
?	鋼屋架明顯傾斜或變形，部分支撐彎曲松脫，銹蝕嚴重；
?	承重磚墻（柱）、砌塊的砌體強度和穩(wěn)定性嚴重不足，有嚴重裂
縫、傾斜、弓凸、風化、腐蝕和抹灰層大片脫落。
 3、非承重墻： 
?	鋼筋砼墻板的邊、角有嚴重裂縫、變形，嚴重漏水，面層嚴重
破損；
?	磚墻（砌塊）有嚴重裂縫、弓凸、傾斜、風化、腐蝕，抹灰層
大片脫落，勒腳嚴重侵蝕。
4、屋面：
?	嚴重漏雨，積塵甚多，水泥砂漿基層嚴重裂縫、空鼓、風化；
屋面高低不平，排水設施嚴重銹蝕、斷裂、殘缺不全；
?	屋面的隔熱層、保溫層嚴重破損；剛性防水層嚴重開裂、起殼、
起砂；嵌縫料斷裂脫落。塊料防水層嚴重松動、裂縫、腐蝕、破損。冷膏、油膏等防水層普遍老化、纖維玻璃布露出，封口嚴重脫開。卷材防水層普遍老化、裂縫、翹邊、封口脫開，瀝青流淌。
5、樓地面
?	整體水泥面層嚴重起砂、剝落，裂縫、沉陷、空鼓；
?	木地板嚴重磨損、蛀蝕、翹裂、松動和稀縫，變形和顫動；
?	塊料面層嚴重松動、脫落、下沉、高低不平、破碎、殘缺不全；
裝修部分：
1、門窗：木質腐朽，開關普遍不靈，榫頭松動翹裂；鋁合金、鋼制門窗嚴重變形銹蝕；玻璃、五金、紗窗殘缺，油漆老化剝落風底；
2、外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：嚴重空鼓、裂縫、風化、剝落，墻面滲水，勾縫砂漿嚴重酥松脫落，嵌縫條普遍脫落；
3、內墻瓷片、大理石、內抹灰：嚴重空鼓、裂縫、剝落；
4、頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋嚴重變形下垂，龍骨彎曲翹裂、腐朽、蛀蝕、面層嚴重破損，壓條脫落，油漆見底；
5、細木裝修：護墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等木質腐朽、蛀蝕、破裂、松動，油漆見底；
設備部分：
1、水衛(wèi)：上下水管道嚴重堵塞、銹蝕、漏水；衛(wèi)生器具零部件嚴重損壞、殘缺；
2、電氣照明：設備陳舊殘缺，電線普遍老化、凌亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不符合安全用電要求；
3、空調：部分設備、管道銹蝕嚴重，零部件損壞，殘缺不齊，滴、跑現(xiàn)象嚴重，已無法使用；
4、特種設備：電梯、避雷裝置、對講、電視監(jiān)控、防盜設施、發(fā)電機、水泵、室內消防等設施嚴重損壞、殘缺、失效，已無法使用。
評定完損等級方法	1、房屋的結構、裝修、設備等組成部分各項完損程度符合同一個完損標準，則該房屋的完損等級就是該分項所評定的完損等級；
2、房屋的結構部分各項完損程度符合同一個完損標準，但裝修、設備部分中有一、兩項完損程度下降一個等級完損標準，其余各項仍和結構部分符合同一個完損標準，則該房室的完損等級應按結構部分的完損等級來確定；
3、房屋的結構部分各項完損程度符合同一個完損標準，但結構部分中的非承重墻或樓地面分項完損程度下降一個等級；裝修或設備部分中也有一項完損程度下降一個等級，其余各項仍同結構部分符合一個等級的完損標準，則該房屋的完損等級應按結構部分的完損等級來確定；
4、房屋結構部分中的地基基礎、承重構件、屋面等級的完損程度符合嚴重損壞標準，其余各分項完損程度均符合一般損壞標準，則房屋完損等級應評為嚴重損壞房屋。

（七）工程維修工具管理、操作和維護規(guī)定
1、工程維修工具管理規(guī)定
項目	內容和要求
總體要求	1、部門負責人須建立工具臺帳，定期檢查維修工具的使用、保管情況，做到帳實相符；
2、工具保管人和使用人須愛護工具、正確使用工具，定期檢修并保養(yǎng)工具，確保工具完好、使用正常；
3、維修工具未經部門負責人批準，禁止外借或挪作他用；
4、維修工具在使用中正常損壞或達到使用年限時，由部門負責人確認后，可以舊換新，經查實屬人為損壞，損壞人須照價賠償。
個人使用
工具	1、維修人員須配置一個工具箱/包，箱/包蓋標注編號及姓名；
2、責任人須保持工具箱/包外觀整潔，工具無缺失；
3、增補工具須由部門負責人審批后發(fā)放；
4、員工調離工作崗位時，須將工具箱/包交回部門負責人，丟失或損壞須照價賠償。
公用工具	1、	公用工具由班長負責保管，大修工具或專用工具須指定專人負責保管，領
/借用須按照相關管理規(guī)定執(zhí)行，并做好領/借用記錄；
2、	工具責任人每月全面檢查一次，每季度至少全面保養(yǎng)一次，并做好記錄；
3、	公用工具歸還時，須由班長和借用人共同進行檢驗，如有遺失或損壞，須
由借用人照價賠償；
4、	電動工具須存放在指定的干燥貨架上，做好標識，分類擺放。
2、工程維修工具安全操作與維護規(guī)定
項目	內容和要求
總體要求	1、	使用前須檢查電源漏電保護器是否可靠，檢查工具的護罩、手柄或其他部
件，如有損壞及時維修或更換；
2、	保持工作場所和工作臺面整潔，電動工具須保持干燥，禁止用水沖洗，禁
止拆除或更換電動工具原有插頭，禁止在可燃液/氣體儲存地使用；
3、	電源線路、插頭、開關須絕緣可靠，防止觸電事故發(fā)生；
4、在易燃易爆場所作業(yè)時，須做好相應的防火措施，并配備足夠的滅火器材；
5 、禁止踩踏、拖動、拉扯導線，避免導線觸及高熱體、尖銳金屬邊緣或沾油脂等情況；
6、使用中出現(xiàn)高熱、異聲異響等異常現(xiàn)象時，須立即停止使用，故障排除后方可使用，非專職人員禁止擅自拆卸和修理工具；
7、電氣裝置遇跳閘時，須查明原因，排除故障后方可合閘；
8、在潮濕環(huán)境、金屬構架、壓力容器、管道等場所作業(yè)時，須使用雙重絕緣或加強絕緣的電動工具； 
9、使用電壓須與銘牌上規(guī)定電壓相符；
10、鉆孔或切割前須了解隱蔽敷設管線的走向，注意避開工作物中的鋼筋、
電（網）纜線、管線等；
11、在高空作業(yè)時須做好必要的防護措施，如搭設腳手架、系好安全帶等，并有專人現(xiàn)場監(jiān)護；
12、注意自身防護工作，身體禁止接觸接地的金屬體，禁止帶病、疲勞作業(yè)。
電鉆、臺鉆、沖擊鉆、電錘	1、	使用前須檢查手柄、開關、導線及插頭完好無損，進行空載試驗，待運轉
正常后方可使用；
2、	裝卸鉆頭時，須切斷電源在完全停止轉動后進行，禁止戴手套操作； 
3、	遇停電、離開或轉移工作地點、傳遞時，須切斷電源在完全停止轉動后進
行； 
4、鉆孔時先將鉆頭抵在工作物表面，握緊手柄，然后開動，用力適度，避免晃動；轉速若急劇下降，應減少用力，防止電機過載，禁止長時間連續(xù)使用。
電鋸、電刨、云石機	1、	使用前須檢查調整刀具的工具和固定扳手是否取出，進行空載試驗，待運
轉正常后方可使用；
2、	通電前須保證工具處于關閉狀態(tài)； 
3、使用夾鉗固定要加工的工件作業(yè)，鋸片要加裝安全防護罩和擋板，禁止使
用有裂縫和缺齒的鋸片； 
4、	作業(yè)時嚴禁戴手套。
角磨機、手砂輪	1、螺絲及砂輪夾板要牢固，砂輪片無裂紋、不偏心，禁止使用不圓或厚薄不均的砂輪片，砂輪片磨損至距夾板邊緣25mm時，須及時更換砂輪片； 
2、使用前須檢查砂輪與夾板間的軟墊，并安裝穩(wěn)固，螺帽不得過緊；
3、禁止使用受潮、變形、裂紋、破碎、磕邊缺口或接觸過油、堿類的砂輪，禁止將受潮的砂輪片自行烘干使用；
4、作業(yè)時須配戴防護眼鏡，嚴禁戴手套；
5、禁止用砂輪機的側面打磨工件，操作時禁止反轉逆行。
道路切割機、云石切割機	1、使用前須檢查并確認電動機、電纜線均正常，保護接地良好，防護裝置安全有效，鋸片選用符合要求，安裝正確；
2、啟動后須空載運轉，檢查并確認鋸片運轉方向正確，升降機構靈活，運轉中無異常、異響方可作業(yè)；
2、道路切割機須設電源控制開關，使用絕緣材料扶手；
3、切割厚度須按機械出廠銘牌規(guī)定進行，禁止超厚切割； 
4、電源線禁止在地上拖動，無人扶機的情況下禁止運行；
5、操作及整理電源線時，須保證電源處于斷開狀態(tài)，禁止在運轉中檢查、維修各部件；
6、作業(yè)時須防止雜物、泥塵混入電動機內，鋸臺上和構件鋸縫中的碎屑須采用專用工具及時清除；
7、當機殼溫度過高、碳刷產生火花時，須立即停機檢查處理；
8、切割過程中用力應均勻適當，當發(fā)生刀片卡死時，須立即停機，慢慢退出刀片，重新對正后再切割；
9、作業(yè)時禁止帶手套； 
10、作業(yè)后須清潔機身，擦干鋸片，排放水箱余水，收回電纜線，存放在干燥、通風處。
管道疏通機	1、在狹窄場地、潮濕或有積水等特殊環(huán)境下操作，須有可靠的安全防護措施，并安排專人在現(xiàn)場監(jiān)護； 
2、操作完畢后，先拔下電源插頭，再作場地清理，禁止用水直接沖洗機器； 
3、在戶外使用器具時，采用戶外專用的橡套電纜作為延長導線，并使用移動開關箱(座)。 
電焊機	1、	接電源通電前，須確認焊機電壓等級和電源分接口位置；
2、	禁止使用受潮焊條；
3、	作業(yè)時須穿防護服、防護手套，戴防護面罩，禁止在易燃易爆區(qū)域進行焊
接作業(yè)；
4、	現(xiàn)場做好防火措施，配備相應數(shù)量的干粉滅火器。

第四篇：工程設備運行操作和保養(yǎng)作業(yè)篇
（一）供配電系統(tǒng)
1、倒閘操作流程
倒閘操作時，嚴格執(zhí)行操作票制度和現(xiàn)場監(jiān)護制度，填寫《倒閘操作（停電）》《倒閘操作（送電）》表。

2、變壓器投運操作流程

3、高壓配電系統(tǒng)維護保養(yǎng)流程

4、低壓配電系統(tǒng)運行操作流程

5、	低壓配電系統(tǒng)維護保養(yǎng)
維保等級	內容和要求
日常維護
保養(yǎng)	1、檢查儀表、指示燈，確保正常；
2、檢查配電柜內母排、電纜接頭，確保無發(fā)熱變色等異常情況；
3、檢查接地線，確保無銹蝕、松動；
4、檢查電容器，確保無滲漏、膨脹、放電等情況，確保電容器外殼接地可靠、電容器工作溫度正常；
5、測試無功補償控制器，確保工作正常； 
6、用紅外測溫儀測量從變壓器到電源柜間封閉母排的溫度，確保工作溫度不超過規(guī)定值；
7、清潔配電柜外表，確保干凈、整潔；
8、將檢查情況記錄在《高低壓配電室運行記錄》“特殊情況記錄”中。
一級
維護保養(yǎng)	按照設備設施保養(yǎng)周期實施，除日常維護保養(yǎng)的內容外，還包含如下內容：
1、檢查母線及其引下線，確保連接良好；
2、檢查、緊固電纜頭、接線栓頭，確定牢固可靠；
3、檢查二次回路接線，確保連接可靠，對地絕緣電阻大于0.5MΩ；
4、檢查電容柜，進行手動測試，確保正常；
5、檢查受電柜、聯(lián)絡柜的控制器開關，確保正常；
6、手動調試機械聯(lián)鎖分合閘，確保可靠；
7、檢查各空氣開關和中間繼電器，確保正常；
8、對配電柜內部設備進行清潔，確保無灰塵、雜物；
9、擰緊設備上所有緊固螺絲，確保無松動；
10、對應急配電柜做保養(yǎng)時，須把發(fā)電機的控制開關打在手動位置；
11、將檢查情況在《低壓配電柜保養(yǎng)記錄》做好記錄。
二級維護保養(yǎng)	按照設備設施保養(yǎng)周期實施，除一級維護保養(yǎng)的內容外，還包含如下內容：
1、檢查抽屜式開關柜，確保拉出和推入靈活，機械閉鎖可靠，接觸器觸頭良好，開關到位；
2、檢查斷路器，確保觸頭彈力正常，滅弧柵完好；
3、緊固抽屜式開關內的各連接螺釘和互感器、測量儀表、指示燈等二次回路各接線頭，確保連接可靠；
4、用搖把對斷路器進行搖入和搖出檢查，確保靈活操作；
5、手動調試機械聯(lián)鎖分合閘，確保可靠；
6、對配電柜內部及各元器件進行清潔，確保無灰塵、雜物；
7、將檢查情況在《低壓配電柜保養(yǎng)記錄》做好記錄。

6、發(fā)電機組運行操作流程

7、發(fā)電機組維護保養(yǎng)

維保等級	內容和要求
日常
維護保養(yǎng)	1、斷開發(fā)電機組輸出開關，將控制開關置于“停機”狀態(tài)，并按下“緊急停機”按鈕，拆掉啟動用蓄電池負極接線；　
2、檢測控制板上各電源指示燈、直流電壓表指示，確保正常；
3、用萬用表的直流電壓檔，測量浮充電電壓，在《柴油發(fā)電機組保養(yǎng)記錄》做好記錄；
4、斷開浮充電，測量蓄電池單組電壓、電解液比重、液位，在《發(fā)電機組維護保養(yǎng)記錄》做好記錄；
5、檢查各蓄電池組接頭，確保無松動、銹蝕，導電膏養(yǎng)護良好；
6、打開輸出斷路器前蓋，檢查動靜觸頭，調整觸頭壓力，并進行斷路器分斷試驗，確保正常；
7、檢查燃油、潤滑油的油質和油量，冷卻水水質及水量，確保油量、水量充足，油質、水質合格；
8、進行運行測試，并在《發(fā)電機組運行記錄》做好記錄；
9、清潔柴油發(fā)電機組，確保無灰塵、無滲漏；
10、將機組恢復到“自動”狀態(tài)，合上輸出開關。
一級
維護保養(yǎng)	按照設備設施保養(yǎng)周期實施，除日常維護保養(yǎng)的內容外，還包含如下內容：
1、檢查各傳動部分的潤滑油，確保油量充足，油質合格；
2、檢查各皮帶傳動部分的皮帶，確保松緊度合適；
3、檢查運行送、排風機，確保風量足，轉動靈活，無異常噪聲；
4、檢查柴油機空氣阻塞指示器，確保在正常范圍工作；
5、斷開控制柜內所有電源、熔斷器，清潔控制柜，確保無灰塵、雜物，檢查所有接頭、觸點，確保接頭無燒壞和發(fā)熱等現(xiàn)象；
6、啟動機組，空載運行15分鐘左右，用萬用表檢測機組啟動時蓄電池的電壓降，將運行時的油壓、水溫、輸出電壓、頻率、轉速，及累計運行時間等參數(shù)在《柴油發(fā)電機組保養(yǎng)記錄》和《發(fā)電機組運行記錄》做好記錄；
7、將本次機組運行的參數(shù)與上次運行記錄相比較，分析有無異常情況；
8、將機組控制開關置于自動待機狀態(tài)，并合上輸出開關。
二級
維護保養(yǎng)	按照設備設施保養(yǎng)周期實施，除一級維護保養(yǎng)的內容外，還包含如下內容：
1、對蓄電池組進行“兩充兩放”保養(yǎng)；
2、檢測發(fā)電機繞組對地絕緣電阻，確保阻值不低于1MΩ，檢查發(fā)電機內部各接線端，確保無發(fā)熱，絕緣層無斷裂等異常情況；
3、對發(fā)電機內部進行清潔，確保無灰塵、雜物；
4、測試機組的自動啟動功能，確保在斷電后4～8秒鐘內啟動，運行15分鐘左右，將運行時的油壓、水溫、輸出電壓、頻率、轉速，及累計運行時間等參數(shù)在《柴油發(fā)電機組保養(yǎng)記錄》和《發(fā)電機組運行記錄》做好記錄；
5、將本次機組運行的參數(shù)與上次運行記錄相比較，分析有無異常情況； 
6、將機組控制開關置于自動待機狀態(tài)，合上輸出開關。

（二）安防系統(tǒng)維護保養(yǎng)流程
1、門禁對講系統(tǒng)維護保養(yǎng)流程

2、監(jiān)控系統(tǒng)維護保養(yǎng)流程

3、停車場系統(tǒng)維護保養(yǎng)
維保等級	內容和要求
一級
維護保養(yǎng)	1、清潔設備設施表面，確保無灰塵、無污漬；
2、檢查設備設施，確保無脫漆、銹蝕、變形等情況； 
3、檢查道閘，確保擋車桿平直、反光膜無脫落，讀卡器門箱蓋密封良好；
4、檢查各轉動軸，確保潤滑，正常運轉； 
5、整理箱內線路，緊固接線端子，確保各電路板、接插件連接可靠；
6、檢查地感裝置和感應式讀卡機，確保感應靈敏；
7、檢查道閘手動控制器，確保正常工作；
8、檢測圖像對比、語音提示、對講系統(tǒng)、中文顯示、自動出卡等功能，確保符合工作要求；
9、將檢測結果在《停車場管理系統(tǒng)保養(yǎng)記錄》做好記錄。
二級
維護保養(yǎng)	按照設備設施保養(yǎng)周期實施，除一級維護保養(yǎng)的內容外，還包含如下內容：
1、檢查各電容器，確保觸點接觸良好，無漏液，接地良好；
2、檢查齒輪箱，確保齒輪完好，各部件緊固，限位開關緊固；
3、檢查齒輪箱內機油油量和油質，確保油量充足，油質合格； 
4、檢查進、出口設備設置參數(shù)（設備聯(lián)接串口、設備地址號、監(jiān)控計算機IP地址等）的有效性；
5、測試設備反應速度，確保通訊延時不高于200ms；
6、檢查地感檢測器的“COM”端和道閘控制器的“GND”端接地線，確保連接可靠。
7、測試圖像自動對比功能，確保正常；
8、檢測防砸車功能，確保安全可靠；
9、將檢測結果在《停車場管理系統(tǒng)保養(yǎng)記錄》做好記錄。
（三）給水泵運行操作流程

（四）給排水系統(tǒng)維護保養(yǎng)流程
1、給水泵維護保養(yǎng)
維保等級	內容和要求
一級
維護保養(yǎng)	1、	檢查泵體，確保外觀整潔、油漆完好、標志清楚，泵體無堵塞現(xiàn)象； 
2、	檢查電機，確保接地良好，螺絲無銹蝕，電纜接頭牢固可靠、無過熱；
3、	檢查潤滑油油量和油質，確保油量充足，油質合格；
4、	清理泵體軸承室外部雜物，疏通排水口、排氣閥、水杯，確保干凈、整潔，無堵塞；
5、	檢查水泵動力配電柜，確保各電器無過熱、受潮、發(fā)霉及損壞等情況；
6、	檢查水泵盤根松緊度，確保緊固、無滲水等情況；
7、	檢查泵進出口管道，確保無銹蝕；
8、	檢查水泵出口軟連接和金屬軟連接，確保緊固、安裝可靠；
9、	檢查進出口閥門，確保開關靈活，止回閥及過濾閥完好，消音止回閥動作時無震動及噪音；
10、檢查電機連軸器，確保連接螺栓無松動，減震膠皮無損壞；
11、用兆歐表搖測電動機各相間及相與地之間的絕緣電阻值，確保大于 0.5MΩ；
12、將檢測結果在《水泵保養(yǎng)記錄》做好記錄。
二級
維護保養(yǎng)	按照設備設施保養(yǎng)周期實施，除一級維護保養(yǎng)的內容外，還包含如下內容：
1、	檢查控制柜中各交流接觸器、時間繼電器，確保動作正常，動作時間合理、可靠；
2、	用鉗形電流表檢測電動機運行電流值，確保與控制柜上的電流表值一致；
3、	檢查水泵聯(lián)軸器彈性膠圈，確保完好；
4、	清潔整理各線路，確保號碼端子清晰，接線整齊，內無灰塵、雜物等；
5、	檢查電機端子板、聯(lián)接片，確保連接可靠，無松動；
6、	檢查接觸器觸點，確保無損壞；
7、	檢查調整聯(lián)軸器間隙及同心度，確保電機及泵體軸承無噪音；
8、	將檢測結果在《水泵保養(yǎng)記錄》做好記錄。

2、變頻控制柜維護保養(yǎng)
維保等級	內容和要求
一級
維護保養(yǎng)	1、	清潔柜體內設備表面，確保無灰塵、無污漬；
2、	檢查主線路，確保無松動和變色；
3、	檢查指示燈，確保完好；
4、	檢測控制柜內溫度，確保不超過40攝氏度；
5、	檢查各接觸器動、靜觸頭，確保無損壞；
6、	檢查二次回路接線，確保連接可靠；
7、	檢查空氣開關，確保動作正常；
8、	檢查變頻器、觸摸屏等操作控制器，確保設定值在規(guī)定范圍內；
9、	將檢測結果在《變頻控制柜保養(yǎng)記錄》做好記錄。
二級
維護保養(yǎng)	按照設備設施保養(yǎng)周期實施，除一級維護保養(yǎng)的內容外，還包含如下內容：
1、	檢查各類開關、轉換器，確保動作正常； 
2、	檢查變頻控制柜，確保能在工頻狀態(tài)下工作，切換正常；
3、	檢查變頻器壓力控制，確保變頻效果及準確度；　
4、	檢查泵體投入、切除的延時時間和順序啟動控制，確保正常；
5、	測試過流保護、壓力保護、退出運行、緊急停機等參數(shù)設定，確保
動作可靠；
6、	將檢測結果在《變頻控制柜保養(yǎng)記錄》做好記錄。

3、污水泵維護保養(yǎng)
項目	內容和要求
污水泵	1、	檢查控制箱，確保外觀清潔，指示燈顯示正常，轉換開關處于自動位置；
2、	清理集水坑，確?？觾葻o淤泥，防渣網無破損、堵塞；
3、	檢查污水泵中的彈性密封膠圈，確保無老化、破損等情況；	
4、	檢查浮球閥控制，確保動作靈活，高度合適；
5、	檢查排污水泵各連接管道和止回閥，確保管道無滲漏，止回閥動作可靠；
6、	檢查配電箱，確保電纜接線連接可靠，各電器和接觸器觸點無過熱、受潮、發(fā)霉和損壞等情況；
7、	測量電源三相電壓，確保在電機額定電壓的±5%范圍內；
8、	用500伏兆歐表搖測電動機各相間及相與地之間的絕緣電阻值，確保絕緣電阻大于0.5MΩ；
9、	檢查電機端子板聯(lián)接片，確保連接可靠、接觸良好，無發(fā)熱變色等情況； 
10、將檢測結果在《排污泵組保養(yǎng)記錄》做好記錄。

（五）消防設備運行操作工作流程
1、防火卷簾門操作
項目	內容和要求
消防中心操作控制	1、啟動卷簾門控制按鈕－卷簾門開始迫降－卷簾門降到下限位置后自動停止；
2、上升操作須現(xiàn)場復位；
3、發(fā)生異常情況后立即報工程人員維修。
現(xiàn)場手動操作控制	1、現(xiàn)場啟動下/上按鈕－卷簾門開始降/升動作－卷簾門到達下/上限位后自動停止；
2、發(fā)生異常情況后立即報工程人員維修。
發(fā)生火警情況的聯(lián)動控制	1、煙感和溫感感應到火警信號－卷簾門開始迫降－卷簾門降到下限位后自動停止；
2、上升操作須現(xiàn)場復位；
3、發(fā)生異常情況后立即報工程人員維修。
2、火災自動報警控制系統(tǒng)運行操作

（六）設備設施外包維保監(jiān)管工作指引
項目	內容和要求
工作職責	1、	職能業(yè)務主管部門負責維保單位的招標，物業(yè)管理服務中心負責與中標維保單位
簽訂維保合同；
2、	物業(yè)管理服務中心負責對駐場維保責任人的維修專業(yè)資格進行審核，并復印存檔
專業(yè)資格證；
3、	職能業(yè)務主管部門和物業(yè)管理服務中心分別指定專人負責維保單位維保工作的監(jiān)
管，電梯監(jiān)管人員須取得電梯安全管理員資格； 
4、物業(yè)管理服務中心負責審核、職能業(yè)務主管部門負責審批維保單位的設備設施定期維保計劃和整改方案；
5、物業(yè)管理服務中心負責監(jiān)督維保計劃和整改方案的執(zhí)行情況；
6、物業(yè)管理服務中心負責制訂、職能業(yè)務主管部門負責審批設備設施突發(fā)事件應急處理方案；
7、物業(yè)管理服務中心負責定期組織進行設備設施安全風險排查，并制訂落實整改措施；
8、職能業(yè)務主管部門負責組織質量事故發(fā)生原因調查、分析，并制定防范措施，物業(yè)管理服務中心負責組織落實；
9、物業(yè)管理服務中心負責維保單位日常工作情況考核評分，職能業(yè)務主管部門負責維保單位的季度工作評估和考核評分，提出工作改進建議和意見；
10、物業(yè)管理服務中心負責根據(jù)考核結果支付維保單位維保款；
11、職能業(yè)務主管部門負責每半年組織維保單位召開一次工作溝通會。
日常維保監(jiān)管	1、	要求維保單位根據(jù)物業(yè)管理服務中心設備設施現(xiàn)狀制訂月度、季度維保計劃和工
作改進計劃；
2、	物業(yè)管理服務中心按照計劃監(jiān)督維保單位實施維保工作，當計劃需要變更時，維
保單位須提前書面向物業(yè)管理服務中心、職能業(yè)務主管部門提出計劃變更申請，經審批同意后方可實施；
3、	維保責任人進行維保工作時須按規(guī)定要求著裝、配帶工牌，言行舉止符合公司規(guī)
范要求；
4、	維保責任人在實施現(xiàn)場維保作業(yè)前，須提前與物業(yè)管理服務中心維保監(jiān)管人進行
溝通，將本次維保作業(yè)內容及需配合或注意事項進行說明；
5、維保監(jiān)管人對維保責任人現(xiàn)場維保工作進行跟進，包括維保過程、到達和離開現(xiàn)場時間；
6、維保作業(yè)完成后，物業(yè)管理服務中心維保監(jiān)管人須對本次維保內容進行檢測，符合要求后簽字確認；
7、如需更換設備設施零部件，職能業(yè)務主管部門和物業(yè)管理服務中心的維保監(jiān)管人須現(xiàn)場確認零部件損壞情況，并控制零部件更換的過程，確認所更換零部件為原廠部件或與原廠部件質量相當?shù)牟考?
8、當月維保工作結束后，維保監(jiān)管人須將本月相關維保記錄進行存檔，并按要求及時報備政府相關行政主管部門，職能部門維保監(jiān)管人須不定期抽查維保記錄；
9、維保監(jiān)管人須對風險排查問題點和職能部門檢查問題點限定整改日期，要求維保單位按要求進行整改，并進行整改效果驗證；
10、由于設備設施維保不到位引發(fā)的質量事故，維保單位須向物業(yè)管理服務中心出具事件報告和整改措施，維保監(jiān)管人負責進行整改效果驗證。
故障處理監(jiān)督	1、	維保監(jiān)管人定期對維保責任人和維保單位的通訊狀況進行檢查，確保通訊暢通；
2、	接到應急信息后，消防維保責任人須在1小時內趕到現(xiàn)場進行搶修；
3、	一般故障須盡快解決完成，最長不超過24小時；
4、	消防系統(tǒng)嚴重故障須在故障出現(xiàn)一周內明確解決時間、解決方案，解決時間原則
上不得超過三個月，解決方案中須有故障期內針對政府消防主管部門的消防檢查及突發(fā)火災事故的有效應急措施；
5、維保單位在接到物業(yè)管理服務中心的報修通知后，須在30分鐘內到達， 如超過35分鐘，物業(yè)管理服務中心有權對維保單位予以扣款處罰， 第一次可口頭警告；第二次扣除￥100元；第三次￥300元。緊急情況下，困人超過45分鐘到達扣除該電梯當月保養(yǎng)費。同一臺電梯當月困人次數(shù)2次或以上，扣除該電梯當月保養(yǎng)費。同時物業(yè)管理服務中心對維保質量和服務的評價，可作為支付維保款項的依據(jù)之一。
維保質量檢查	1、	職能業(yè)務主管部門每季度組織一次對各物業(yè)管理服務中心消防和電梯系統(tǒng)的檢
查；
2、	物業(yè)管理服務中心每月組織一次對項目消防和電梯系統(tǒng)的檢查；
3、	消防系統(tǒng)檢查內容包括設備報警和設備聯(lián)動兩部分，報警設備抽查
比例為總設備數(shù)的10%，將抽查結果在《消防自動報警系統(tǒng)測試記錄表》做好記錄；
4、電梯系統(tǒng)檢查內容包括：機房、井道、底坑、轎廂和層門等，檢查覆蓋管理服務區(qū)域內所有電梯。
維保工作
考核	1、物業(yè)管理服務中心每月25日前完成對維保單位的月度綜合考核，并填寫《       維保工作（月度）考核評估表》；
2、職能業(yè)務主管部門每個季度最后一個月28日前，完成對維保單位的季度考核，并填寫《        維保工作（季度）考核評估表》；
3、考核評分表須有維保責任人簽字確認；
4、考核標準以合同條款為準，如主合同未約定考核細則，則須簽訂補充合同。

（七）電梯運行管理
項目	內容和要求
總體
要求	1、	維修保養(yǎng)合同完備，電梯安全檢查合格證在有效期內；
2、	電梯設備監(jiān)管人熟悉電梯合同條款，非維修保養(yǎng)人員禁止擅自進行維修作業(yè)；
3、	電梯轎廂內各種設施完好，電梯運行舒適穩(wěn)定，無異響，開關門靈活、平層準確、
轎廂通風、照明完好；
4、	頂部照明罩內干凈無雜物，轎廂內壁衛(wèi)生清潔明亮，無手印、污跡、各類標識齊
全； 
5、	維保單位按計劃實施維修保養(yǎng)，維保記錄完整；
6、	禁止非持證人員進行盤車、開層門、進入井道和底坑等違規(guī)操作。
特殊
天氣	1、	高溫天氣：機房室內溫度超過35℃,須加強通風或啟動降溫設備，確保室內溫度適
宜；
2、	潮濕天氣：機房室內濕度超過70%時須啟動除濕設備，確保室內干燥；
3、	雷暴天氣：在接到雷暴天氣預警通知時，檢查機房屋頂避雷系統(tǒng)，確保牢固可靠。
電梯
使用	1、	對電梯運送材料和垃圾的監(jiān)管，確保無重載、垃圾散落、刮損轎廂等情況；
2、	對電梯運行的監(jiān)管，確保無人為卡住層門、破壞轎廂設施及在轎廂內蹦跳等違規(guī)
行為；
3、對電梯轎廂裝飾的監(jiān)管，確保不影響轎廂照明、通風，未使用過重的裝飾材料，未阻礙電梯安全窗正常使用。

（八）中央空調運行操作流程

（九）空調末端設備維護保養(yǎng)
項目	內容和要求
日常
維護保養(yǎng)	1、	清潔機組、過濾網、冷卻塔，確保干凈、無雜物、無破損等；
2、	檢查保溫層，確保無破損；
3、檢查緊固機組支架、機腳螺栓，確保無松動、無銹蝕；
4、用風速儀測試出風口風速，確保風速不小于2m/s； 
5、檢查制冷效果，確保翅片干凈、無積塵；
6、檢查清理接水盤，確保排水通暢；
7、檢查冷卻塔集水池和噴淋裝置，確保無滲漏、無雜物、無堵塞；
8、檢查電動閥內的控制線路、電源電壓，確保線路連接可靠，電源電壓穩(wěn)定，機器齒輪潤滑良好；
9、檢查電動機，確保各防護蓋安裝良好，接線緊固，運行無雜音；
10、將檢測結果在《中央空調末端裝置保養(yǎng)記錄》、《冷卻塔保養(yǎng)記錄》做好記錄。
一級
維護保養(yǎng)	按照設備設施保養(yǎng)周期實施，除日常維護保養(yǎng)的內容外，還包含如下內容：
1、檢查風柜風輪，確保轉動平穩(wěn)、無雜音、潤滑油脂充足；
2、檢查保養(yǎng)電氣控制柜內電氣線路和元器件，確保線路連接可靠，元器件動作正常；
3、停機檢查冷卻塔風扇傳動，確保皮帶松緊度適宜，無損壞；若使用齒輪箱傳動，須檢查齒輪箱中的油位，確保油位達到指線以上；
4、檢查電動機，確保運轉平穩(wěn)、無雜音，三相電流值相差不大于10%；
5、將檢測結果在《中央空調末端裝置保養(yǎng)記錄》、《冷卻塔保養(yǎng)記錄》做好記錄。
二級
維護保養(yǎng)	按照設備設施保養(yǎng)周期實施，除一級維護保養(yǎng)的內容外，還包含如下內容：
1、清潔風輪，檢查葉輪軸向和經向間隙，確保風輪干凈，間隙對稱；
2、檢查電動調節(jié)閥和水流開關，確保工作正常；
3、檢查風柜軸承并加油，然后檢查調整皮帶，確保轉動平穩(wěn)、無雜音，潤滑油充足，皮帶無破損；
4、用500V兆歐表檢測電動機絕緣及電氣線路，確保絕緣電阻值不小于0.5MΩ；
5、用紅外線測溫儀檢測電動機外殼溫度，確保不高于75℃；
6、對冷卻塔電動機外表和各支架進行全面除銹刷油漆，清洗填充材料；
7、檢查管道過濾器，確保無破損；
8、將檢測結果在《中央空調末端裝置保養(yǎng)記錄》、《冷卻塔保養(yǎng)記錄》做好記錄。
（十）家政維修工作流程

（十一）公共建筑設施維護保養(yǎng)操作指引
1、公共建筑設施維修保養(yǎng)周期
項 目	維保
周期	維護保養(yǎng)檢驗	管理標準
外墻立面	玻璃幕墻	年	每年進行一次全面清洗、檢查	外觀完好，無脫膠，無破裂 ，干凈明亮，安裝牢固。
	外墻面			外觀完好，墻面干凈平整，無脫落，無滲漏。
天臺設施	屋頂女兒墻	半年	日常報修與半年度檢修相結合	墻面無裂縫、灰縫飽滿、不傾斜
	屋頂隔熱層
防水層			牢固平整，無滲漏
	屋頂泄水溝			通暢無堵塞
	屋頂水箱		每半年清洗、除銹、油漆一次	箱體設施無滲漏，爬梯無銹蝕，水箱蓋完好
	屋頂排氣管、煙道		加固頂端網罩	網罩牢固，無脫落，轉動靈活
樓層地面	樓層地面	年	日常報修與年度檢修相結合	平整，無破裂，無松動
	踢腳線			接縫應緊密、平整、無脫落
	踏步			平整，無裂縫
	臺階			平整完好，無起殼
排水設施	雨水總管	半年	清理、疏通、補漏	無堵塞，無滲漏
無堵塞，無滲漏
無堵塞，無滲漏
	污水總管		出墻橫管每半年疏通一次，補漏	
	給水總管		檢查滲漏	
	雨水井及蓋、
污水井及蓋		井蓋每年除銹油漆一次及清理污泥一次	暢通，井蓋無破損，不松動
	化糞池		根據(jù)情況外委清理	無堵塞，無溢滿
交通設施	人行道	年	及時修補	路面完好，無損壞，標識完整
	車行道			
	路牙石		修補破損	路面平整，無開裂
	停車位		修補破損,補刷車位線	車位線及標識清晰
門窗扶手欄桿	樓梯扶手	年		無脫落，無裂縫，無損壞，油漆完好
	窗		校正窗框，每年對配件上油一次，更換損壞玻璃	無松動、翹曲，鉸鏈開關靈活，玻璃完好
	防火門		破損部件及時更換、鉸鏈每年上油一次	門鉸鏈開關靈活，防火門無生銹、掉漆 ，閉門器完好
	出入口大門		日常報修與年度檢修相結合	門牌齊全，開關靈活
	大堂門			玻璃、門扇、合頁完好，地彈簧、閉門器完好，鎖具可靠
照明設施	市政景觀燈	半年	日常報修與年度檢修相結合	安裝牢固，完好率98%
	公共室內、樓道燈			
	室外泛光燈			
	路燈			
	滅蚊燈			
避雷系統(tǒng)	避雷針	每

年	1、檢查避雷針有無銹蝕、松脫現(xiàn)象、是否有彎曲；
2、檢查避雷針與避雷帶焊結是否牢固，有無脫焊現(xiàn)象；
3、對避雷針除銹、涂刷一層保護漆。	安裝牢固、焊接可靠、無銹蝕 
	避雷帶		1、檢查有無銹蝕、斷裂、松脫無彎曲；
2、保證各支撐柱間距一致，安裝牢固；
3．焊結牢固，無虛焊。	1、安裝牢固、焊接可靠、無銹蝕；
2、支撐柱沿建筑物墻體或女兒墻面均勻分布，間距一致
	引下線		1、檢查是否牢固，有無松脫、銹蝕現(xiàn)象；
2、檢查隱蔽部位是否有裸露現(xiàn)象。	安裝牢固、連接可靠、無銹蝕、隱蔽性好
	接地線		1、檢查各種主要設備接地線連接是否牢固、穩(wěn)定；
2、接地線涂刷一次保護漆，做一次接地電阻測試。 	1、安裝牢固、焊接可靠、無銹蝕；
2、不得影響維修或通行；
3、接地電阻小于4Ω。
排水系統(tǒng)	雨水管網	年	1、檢查天面及平臺地漏是否完好無損、有無雜物堵塞；
2、暴雨時前雨水井、排水溝，防止雜物堵塞；
3、更換或維修損壞的地漏、雨水蓖子； 
4、檢查井裙、井蓋是否完好，爬梯有無腐蝕、銹跡，安裝是否牢固；
5、檢查雨水豎管，有損壞及托架松脫時及時維修更換。	1、保證天面及平臺無大面積積水；
2．保證各雨水溝、井無溢流現(xiàn)象。
	生活管網
	年	1、檢查建筑物內有水源的場地排水溝（口）是否通暢；
2、清除雜物，檢查污水主管和支管、污水井是否暢通；
3、對井蓋及檢查口除銹、油漆；
4、化糞池進行徹底清理。	1．保證排水暢通；
2．污水井、化糞池無溢流現(xiàn)象。
廣告牌	年	在暴雨和大風來臨前，全面檢查	結構安全、照明完好、畫面清潔完整
垃圾箱	年	修補破損、補漆、更換	完好，無破損，油漆完好
室外消防栓	年	每年油漆一次	無滲漏，無損壞，開關靈活，油漆完好
內墻飾面	年	修補破損、更換、補漆	對于裂縫較大的及時予以更換
發(fā)現(xiàn)有脫落的及時修補
吊 頂	年	發(fā)現(xiàn)有破損及時更換	完好，無破損，無脫落、骨架緊固

2、公共建筑設施維修辦法
項目	內容與要求
墻和頂棚	裂縫	發(fā)絲裂縫：
1、沿裂縫清除表面涂料及膩子，用砂紙打磨并清理干凈，露出基層；
2、粘貼填縫帶，待干后刮抹膩子，膩子干后補刷面層涂料。
一般裂縫：
1、沿裂縫將兩側基層鑿成內八字口，直至不見原裂縫，將縫槽清理干凈；
2、用水將縫槽基層表面濕潤后，涂刷水泥結合層；
3、將半干濕狀的膨脹水泥完全填入裂縫內進行抹平壓光，然后清除表面多余的補縫水泥；
4、補縫水泥干燥后，在修補面處刮膩子，涂刷涂料；
5、修補后須養(yǎng)護六天左右，期間做好防護。
	小孔小洞	1、灰墻上的凹坑，可用膩子、墻板灰或其它合適的填充材料進行填補； 
2、填補孔洞前先清理孔隙周圍酥松的灰泥，并將孔隙邊緣區(qū)浸濕；
3、待填補孔洞干燥后，用砂紙磨平；
4、在修補面上先刷一道底層涂料，再涂表面涂料；
5、修補后須養(yǎng)護六天左右，期間做好防護。
	大的孔洞	1、先剔鑿墻面孔洞周圍酥松的基層，清理干凈，用與基層相同質地的材料進行嵌填； 
2、用水泥釘將超過孔洞大小的鋼絲網片固定在孔洞周圍基層上；
3、用水濕潤基層，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面層；
4、待修補的部分凝固干燥后，刮膩子打底，膩子干后用砂紙打磨，分別噴刷二道表面涂料；
5、修補后須養(yǎng)護六天左右，期間做好防護。
更換地面或墻面瓷磚/片	1、清除損壞的瓷磚/片和結合層，用水濕潤后涂抹水泥結合層，外門窗還須涂抹防水涂料；
2、使用與原來地面或墻面同樣材質、花式、規(guī)格的瓷磚/片進行壓貼，劃去磚縫多余泥漿；
3、瓷磚/片間隙縫表面光滑平整，禁止高出瓷片周邊弧形角；
4、維修工作完畢后，把瓷磚表面清潔干凈。
更換外墻面、
地面馬賽克	1、清除破損、脫落的馬賽克及其結合層，用水濕潤后涂抹水泥結合層；
2、按損壞大小將馬賽克裁剪后壓貼平整，與原墻、地面平直，劃去多余泥漿； 
3、粘貼約4小時后，將馬賽克表面紙浸透揭去，并將表面清潔干凈。
地下室墻體堵漏	1、超過3/8英寸的裂縫，須鑿成楔形槽，將灰塵和混凝土碎塊清理干凈； 
2、用水將裂縫浸濕，用1:3干硬性水泥砂漿或雙組份環(huán)氧樹脂完全塞入空隙內，并及時抹平表面，干硬性水泥砂漿須保持濕潤，養(yǎng)護三天；
3、漏水的孔洞須用防水水泥堵填，在凝結硬化前及時抹平。
人行道和
車道   	1、將表面松散或破碎的砼鑿掉，深度約1英寸，底面鑿毛，砼邊緣掏鑿成凹齒
形，并清理干凈；
2、將修補表面浸濕，在表面涂一層較厚的硅酸鹽水泥漿，用砼拌和物進行填充，
并搗實抹平，保持道路平整；
3、修補后須養(yǎng)護六天，期間做好防護。
水泥
踏步	1、將損壞部分鑿成V形槽，鑿至砼層為止，將表面清理干凈； 
2、用水將露出部分浸濕，用水泥砂漿進行填充抹平；
3、修補后養(yǎng)護6天，期間做好防護。
抹灰層	抹灰層裂縫	1、將裂縫鑿成內寬外窄的鍵槽，將裂縫內清理干凈；
2、用水將裂縫浸濕，將灰膏填入裂縫內并擠密，待灰膏干后抹平；
3、須保持濕潤，養(yǎng)護三天，期間做好防護。
	大面積的抹灰層	1、刮除損壞的抹灰面，將表面清理干凈；
2、磚砌體墻面：要先從磚縫剔出1/4英寸的砂漿縫，然后再用鋼絲刷全面刷洗磚砌體表面；光滑的砼墻面：將墻面鑿毛；
3、用水將基層浸濕，在第一遍抹灰尚未硬化時，進行水平刮毛；
4、用水將第一遍抹灰浸濕，進行第二遍抹灰后刮平抹光；
5、修補完工第二天進行養(yǎng)護一天，期間做好防護。
外墻
滲水	1、外裝修的分格縫未做二次處理而引起滲水的，須用水泥砂漿重新嵌補密實，勾成斜縫； 
2、窗臺處滲水，須將窗臺拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外側應留有1cm左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實；
3、在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網格布和4度氯丁建筑防水膠涂貼，再噴涂水泥砂漿面層；滲水面積較大時，可滿涂1-2度氯丁建筑防水膠；
4、墻、板接縫處滲水，先開鑿、清理板縫，加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱，最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉；
5、室內修補，將滲水部位的內粉刷層鏟除，表面清理干凈，用氯丁膠和水砂漿嵌縫，然后用水泥砂漿粉刷基層， 在基層上涂刷2-3度氯丁膠，在最后一度膠未干時用水泥砂漿抹平，再粉刷面層。
屋面
水池	1、先將水池(或水箱)四壁清洗干凈； 
2、做一布四膠防水層，外涂一層彈性水泥防水層，再用1:2水泥砂漿做保護層。
層面
修漏	1、屋面分倉縫漏水，可在漏水處填三層干油氈，用聚氯脂嵌縫進行處理；
3、出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干凈，再用塑料油膏或氯丁橡膠、聚氨脂、PVC膠泥等密封材料嵌縫；
4、沿溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫，沿溝底部用兩布四油氯丁橡膠防水層進行修漏，也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。
門窗修理	1、檢查門窗的附件是否齊全；
2、檢查門窗的配件是否損壞；
3、檢查門窗開啟是否有異聲或不靈活。
換鎖	1、拆下門鎖檢查，如不能修理，則更換新鎖；
2、安裝新鎖后，確保鎖蓋與鎖孔配合緊密，鎖芯轉動靈活。

（十二）應急事件處理措施
項目	內容和要求
計劃外
停電	1、市政電網停電：積極與市供電部門聯(lián)系，了解停電原因，配合搶修工作，做好停電記錄； 
2、事故跳閘：高壓進線柜開關跳閘，須根據(jù)高壓柜上“組合式過電流與接地故障繼電
器”判斷故障原因：
?	如果是速斷動作，將跳閘開關復位；
?	如果是過流動作，首先檢查變壓器溫度，如果變壓器溫度正常，再合上高壓進線柜及各變壓器低壓側進線柜開關，恢復社區(qū)供電；
?	如果是接地故障，檢查高壓電纜和變壓器高壓接線端子，如有放電痕跡和異味，則表明有接地故障；
3、	將故障情況及時上報，由工程維修部負責人組織維修，并分析故障起因，做好糾正
預防。
電梯
困人	1、	斷開電梯主電源，防止電梯意外啟動，但須保留電梯轎廂內照明；
2、	確定電梯轎廂位置和被困人員情況，及時上報信息；
3、	當轎廂停在距某平層位置約±60cm范圍時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專
用的機械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂，將門關閉；
4、	當轎廂停于遠離層門位置時，須用機械方法移動轎廂后救人。步驟如下：
?	轎廂門應保持關閉，利用電梯內對講電話，通知乘客轎廂將會移動，
提示乘客保持安靜，不要亂動； 
?	在因曳引電動機軸尾裝上盤車裝置；
?	兩人把持盤車裝置，一人控制松閘而另一人轉動手輪，使轎廂緩慢逐步向正確的方向移動到距平層±10cm左右的位置上；
?	使抱閘恢復正常，然后在廳門對應轎廂門外機械打開轎廂，并協(xié)助乘客撤離轎廂；
5、安撫被困人員，由電梯維保公司專業(yè)人員對電梯進行維修。
給排水	給水系統(tǒng)故障影響供水處理： 
1、	給水泵故障，把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動”狀
態(tài)運行；
2、	給水泵自動控制系統(tǒng)故障，分別在上水池和下水池泵房采用手動狀態(tài)定時供水，并
在現(xiàn)場監(jiān)護，防止出現(xiàn)水淹事故，待自動控制系統(tǒng)修復正常使用后恢復自動控制狀態(tài)；
3、供水管網或供水閥故障，須立即組織搶修，盡快恢復供水。
排水系統(tǒng)故障處理：
1、	排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網關閉，用防洪沙袋攔截溢水區(qū)域，防止溢水流
入電房和電梯井等，組織疏通排水管并清理現(xiàn)場；
2、	雨水管堵塞，先用防洪沙袋攔截，防止溢水流入電房和電梯井等，組織疏通排水管
并清理現(xiàn)場。
中央空調系統(tǒng)	1、運行中的冷水機組故障：須立即停止該機，并啟用備用機組；
2、運行中的水泵異常：停止該泵對應的主機——停止異常水泵——開啟備用水泵——
啟動主機繼續(xù)供冷；
3、運行中的冷卻水塔電機故障：須立即停止該機，轉開備用冷卻水塔；
4、冷卻水塔穿底漏水：須立即開啟備用冷卻水塔，關閉漏水水塔平衡管閥；
5、水塔溢漏：須立即檢查相應的浮球開關，浮球開關損壞則立即停止該塔，關閉對應
的進水閥，并開啟備用水塔；
5、	管道漏水：須立即關閉冷水機組和冷卻水泵，用防洪沙袋攔截電梯口、走廊口；將
管道裂口扎??；將空調機房內管道底部排水口打開排水，如集水坑水位過高，則需關閉排水口；
6、	空調水平管網漏水：須立即將事故樓層風機房內的空調水平管閥門關閉；用防洪沙
袋攔截單元口和電梯口；將管道裂口扎??；
7、	機房管道內伸縮節(jié)破裂：須急停冷水機組，并按急停開關停止水泵；
8、	將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關閉后,方可開啟備用泵和冷水機組。
9、	空調機房內管道漏水：須停止機組水泵并將電房內的機組系統(tǒng)供電總開關拉斷，用
防洪沙袋攔截附近租戶單元門口，將管道裂口扎住，開啟機房內對應管道底的排水口排水，如水位過高，則增加一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井；
10、所有故障須及時上報，并在《值班記錄表》做好記錄。
燃氣
泄漏	1、	出現(xiàn)泄漏情況須立即關閉泄露管道上端閥門，切斷泄露區(qū)域的電源，如已起火，須
采用相應措施進行滅火，事故情況及時上報，并請示是否報警；
2、	疏散人員，隔離封閉現(xiàn)場，對泄露現(xiàn)場周邊進行煙火控制，事故現(xiàn)場禁止使用任何
通訊設備和電器設備，加強事故現(xiàn)場通風。

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