設(shè)備管理主要內(nèi)容是指從設(shè)備的更新改造、選型開始，一直到設(shè)備報廢為止的設(shè)備管理的全過程。按設(shè)備管理中的不同階段，總程序可分為四個不同的運行程序：

　　1、設(shè)備的更新規(guī)劃、選型、訂購、安裝調(diào)試及日常運行

　　1)設(shè)備的更新規(guī)劃：根據(jù)物業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會的意見，制訂出3-5年中設(shè)備增添和更新改造的具體規(guī)劃，由工程部提出，報管理處最高負責(zé)人審核后提交公司相關(guān)部門審核，經(jīng)由公司物業(yè)管理部最高負責(zé)人審批同意后提交發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會。

　　2)設(shè)備的選型：選型應(yīng)考慮三個方面。第一是技術(shù)先進，選用同類產(chǎn)品中效率高，操作簡便，安全可靠并符合國家標(biāo)準(zhǔn)要求的產(chǎn)品；第二是同類產(chǎn)品互換性能好，選用檢修簡便，零部件通用性強的產(chǎn)品；第三是經(jīng)濟合理，選用能耗低和維修費用較低的產(chǎn)品。

　　3)設(shè)備訂購：訂購可由物業(yè)公司負責(zé)，也可由發(fā)展商直接訂購，采購時必須注意隨機附件、技術(shù)資料和易損件的供應(yīng)等問題，訂購合同按相關(guān)操作程序申報。

　　4)入庫保管：設(shè)備到貨運至物業(yè)后，必須及時開箱驗收（進口設(shè)備應(yīng)有外貿(mào)和商檢人員到場），查驗裝箱單、合格證書和技術(shù)文件等，按裝箱單仔細核對品種，數(shù)量。認定質(zhì)量合格的情況下，登記造冊，辦理入庫手續(xù)。有問題時，應(yīng)及時與有關(guān)單位交涉。開箱驗收過程應(yīng)有發(fā)展商人員在場。暫時不用的設(shè)備，倉庫管理員應(yīng)按技術(shù)要求做好保養(yǎng)工作后，封存入庫。資料員應(yīng)把全部資料編冊存檔。

　　5)設(shè)備安裝調(diào)試：安裝調(diào)試可由物業(yè)工程人員完成，也可委托供應(yīng)商找專業(yè)公司進行。對關(guān)鍵設(shè)備的安裝，物業(yè)工程人員應(yīng)全程在場共同參加。驗收工作由發(fā)展商、物業(yè)管理處、公司工程部等共同參加。特種設(shè)備（如電梯、鍋爐等）應(yīng)請政府部門參加。最后會簽驗收單。

　　6)設(shè)備移交、入帳及建檔：依據(jù)設(shè)備竣工驗收單，由工程部會同財務(wù)部門向使用部門移交（如保安部、物業(yè)部等），根據(jù)設(shè)備統(tǒng)一編號，填寫設(shè)備登記卡，列入臺帳，工程部管理的設(shè)備應(yīng)移交相關(guān)技術(shù)班組。

　　7)日常管理：設(shè)備移交后，應(yīng)會同使用部門或班組制定設(shè)備的操作規(guī)程及完好標(biāo)準(zhǔn)，按操作規(guī)程運行操作，定期檢查確保設(shè)備正常運行。

　　2、設(shè)備的定期維護保養(yǎng)，即設(shè)備一級、二級保養(yǎng)和設(shè)備大修，工程部應(yīng)編制年度維修計劃，設(shè)備的一、二級保養(yǎng)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及外判保養(yǎng)的項目。外判項目中應(yīng)審核合同中有關(guān)保養(yǎng)程序和計劃，并在合同執(zhí)行中配合和監(jiān)督。

　　1)一級保養(yǎng)：物業(yè)小區(qū)或小區(qū)的動力、電氣設(shè)備等，可每月按一級保養(yǎng)的內(nèi)容進行一次保養(yǎng)工作，保養(yǎng)內(nèi)容根據(jù)相關(guān)設(shè)備和系統(tǒng)的保養(yǎng)要求和程序進行。一級保養(yǎng)由領(lǐng)班督促檢查，工程主管抽查。

　　2)二級保養(yǎng)：設(shè)備使用三個月后按規(guī)定進行二級保養(yǎng)工作，根據(jù)保養(yǎng)程序和要求，逐項開展。二級保養(yǎng)由領(lǐng)班和工程主管/經(jīng)理進行驗收并備案。

　　3)設(shè)備大修：一般設(shè)備使用一年后，可進行大修程序工作（視各設(shè)備、系統(tǒng)情況而定）。大修項目確定后，應(yīng)填寫大修申請表，編制大修方案，明確修理內(nèi)容、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并做好技術(shù)資料及備件準(zhǔn)備工作。對大型重要設(shè)備或系統(tǒng)建議由專業(yè)公司承擔(dān)大修工作，修理過程中，要做好現(xiàn)場質(zhì)量及進度監(jiān)督工作，大修結(jié)束，應(yīng)組織竣工驗收工作并將大修技術(shù)資料完整歸檔。

　　3、設(shè)備的技術(shù)改造，設(shè)備在運行一段時間后，會發(fā)現(xiàn)某些系統(tǒng)和設(shè)備配套不盡合理等情況，需在設(shè)備原有基礎(chǔ)上作一些技術(shù)、效率、安全、環(huán)保和節(jié)能等方面的技術(shù)改造，工程部須對改造的原因、方案提出可行性報告，上報管理處最高負責(zé)人，經(jīng)公司工程部審核后，發(fā)文給發(fā)展商建議改造，設(shè)備的技術(shù)改造程序與大修程序相同。

　　4、設(shè)備的更新報廢，設(shè)備的更新報廢應(yīng)同時辦理，設(shè)備的報廢原則為：

　　1)國家指定的淘汰產(chǎn)品。

　　2)已超過使用期限，損壞嚴(yán)重，修理費用昂貴。

　　3)因受自然災(zāi)害或事故損壞，而修理費接近或超過原設(shè)備價值的設(shè)備。

　　4)雖能運轉(zhuǎn)，但有嚴(yán)重隱患，而修理費用昂貴的設(shè)備。

　　5)無法修復(fù)的設(shè)備。

　　設(shè)備報廢應(yīng)由使用部門提出申請，由工程部會同有關(guān)技術(shù)單位進行評判和技術(shù)鑒定，確認后，由工程部出具書面報告報管理處最高負責(zé)人，價值超過人民幣2000元的應(yīng)報公司工程部審批，經(jīng)公司物業(yè)管理部最高負責(zé)人同意后，報發(fā)展商或業(yè)主委員會審批通過后，方可辦理報廢手續(xù)。
?